新拆迁政策解析

作为快速发展的城市，2000年北京城区的拆迁工作量仍将很大。北京地铁5号线和“两广”打通等市政重点工程的加紧建设，15片危旧房区的改造，将为全市带来近250万平方米的开工面积和数万户面临拆迁的家庭。也许还有更多的居民关注拆迁政策，因为北京人希望申办奥运成功，可能也会面临拆迁问题。

随着拆迁涉及的人口越来越多，拆迁中遇到的矛盾日益严重地表现出来，被拆迁人对拆迁补偿的期望与开发商及政府管理部门的承受力之间的矛盾越来越大。这些矛盾的产生在很大程度上与对拆迁补偿政策理解上的偏差有关。

近来有一种理解把货币分房的概念稼接到拆迁政策上，以至于很多人以为现在出台了一项“货币拆迁”政策。回顾一下近年来的拆迁政策，包括最新的《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（1998年12月）及最近出台的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（2000年3月）等几项新政策中都没有“货币拆迁”一词。

人们所说的“货币拆迁”是指开发商给被拆迁人支付一笔钱，再由被拆迁人自主购买新的更大的住房这样一种情况。这种情况是一种比较特别的情况，在这种情况下，被拆迁人既是所有人也是使用人，即私房房主，住在好地段上，房屋原建筑面积又比较大。

实际上被拆迁房地处好地段，面积又大，又是私房自住（即使用人和所有人合一）的情况并不是很多的，更多的是在拆迁地段上住在公房或者租住私房，或已购房改房中的情况。在危旧房改造过程中，拆迁的又大都是平房，即非成套住宅。这种平房区人口密度大，住宅面积偏小。

按照《城市房屋拆迁管理条例》及《北京市城市房屋拆迁管理办法》（1998年12月），对于被拆迁人，按其拥有的产权状态可以分为房屋所有人、房屋使用人、代管单位。对于被拆迁房屋，按其房屋的产权归属性质可分为公房、私房、房改房，不论是公房还是私房，按房屋类型可分为成套住宅和非成套住宅，在私房中又可分为自住私房和出租私房，在出租私房中又分为按政府规定标准租金出租的房屋和非规定标准租金出租房屋。

按照最新的拆迁办法，对于不同的被拆迁人和不同的房屋，补偿的标准不同，适用的计算公式也不同，对于房屋所有人给予的是拆迁补偿，补偿的方式可以是房屋补偿，也可以是货币补偿。对于房屋的使用人给予的是安置补偿，可以是房屋安置，也可以是货币安置。下面是对不同类型房屋的各类产权人的补偿办法中，适用的几个基本公式。

①……对所有人的补偿：原建筑面积×重置价格×成新率

②……对按规定标准租金出租的私房所有人的补偿：原建筑面积×重置价格×成新率＋区位补偿＝①＋区位补偿

③……对使用人的补偿：普通商品住宅价格＝原建筑面积×重置价格×成新率＋普通商品住宅价格＝①＋区位补偿

④……对非成套住宅的使用人的补偿＝原建筑面积经换算成成套住宅的面积×区位拆迁补偿价格

可见把新的拆迁政策理解为“货币拆迁”政策，这种理解有些过于笼统。起码没有区分拆迁补偿与安置补偿的不同，或者是混淆了货币补偿、房屋补偿、房屋安置、货币安置、房屋安置中的差价结算等概念。

尽管有多种情况的房产，产权有多种归属状态，房屋产权人又有多种角色，房屋也有成套与非成套之分。但最普遍的情况是非成套住宅使用人的安置问题，因为在旧城区危旧房改造中，拆迁最多的是好地段的平房。所以上述拆迁办法用到最多的计算公式是公式④，即对非成套住宅的使用人的补偿：原建筑面积经换算成成套住宅的面积×区位拆迁补偿价格。

可见有几个概念是应该明确的，即对于旧城危改中遇到最多的拆迁矛盾，不是拆迁补偿问题，而是对被拆迁房屋使用人的安置问题。

很多人曾经以为新的拆迁政策就是货币拆迁政策，可以通过拆迁得到一大笔钱，然后自由支配这笔钱。一下子改善居住条件，实际上如果仔细研究一下新的拆迁管理条件，就可以发现，对于大多数人来说，得到的是安置补偿款或安置房，通过拆迁补偿，拆旧房买新房，并不是一个一步到位的改善居住条件的理想解决方案，也就是说对于拆迁补偿抱太大的期望是不现实的。因为大多数拆迁人都是使用人是被安置对象，而不是所有人，即使是货币安置，也不会得到太多的补偿款，大多数人靠补偿款买房是不够的。也就是说全靠货币安置款，即使是异地安置，在城近郊区购买经济适用房或空置房，也是不够的，还要再加上自己的积蓄才行。

所以开发商和政府，在拆迁过程中面临的最大矛盾就是老百姓对拆迁安置补偿的期望过高，而开发商和政府的拆迁成本压力越来越大。

而实际上新的安置补偿及拆迁补偿政策中，只规定了以重置价格为标准支付对所有人的拆迁补偿。（见《城市拆迁管理条例》、《北京市场拆迁管理办法》第二十八条及第二十九条）。而对于使用人的安置补偿并没有非常明确的规定。在第二十八条及二十九条中没有说明非成套住宅面积如何换算成成套住宅面积，也没有说明区位补偿价格如何制定。这使拆迁人与被拆迁人在执行和理解上有很大差距，各自朝自己有利的方向理解。于是谈判双方的矛盾越来越表面化。

1998年12月开始实行的《北京市拆迁管理办法》是北京市执行最新的《城市拆迁管理条例》的具体办法，是关于各种类型房屋和各种类型产权人的拆迁补偿及安置补偿的法规，而2000年3月开始实行的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》是一项关于被拆迁居民的安置补偿的详细规定，其中主要的内容是关于非成套住宅居民安置的详细规定，这项政策可以是《北京市拆迁管理办法》的一个补充。应该说明，这项政策是一个试行办点而且是先在丰台、宣武、崇文3个区的危旧房改造中试行，为在全市推开总结经验。

北京市曾经实行过这样的规定：拆除非成套住宅房屋，被拆除房屋原建筑面积与成套住宅房屋建筑面积的换算方法为：原建筑面积增加25平方米附属面积。这一条规本来是为了照顾平房与成套住宅的使用面积差，但由于利益的驱动使个别人采取人为分户，比如假离婚分成两户，多占25平方米房屋面积，有的老两口和儿子在一起生活，为了这25平方米房屋，走后门分户。针对这种问题北京市准备制定新的规定。这一次出台的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》中对于非成套住宅房屋的规定就对原建筑面积增加儿平方米附属面积的规定做了修正。

在《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》对非成套住宅使用人的安置办法中可以看出，还是按面积进行实物补偿的办法作为基本安置补偿的形式，然后再把补偿面积分成不同的层次，按不同的价格进行折算，像其中第八条规定，“在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：（一）原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；（二）原住宅建筑面积超过20平方米（合）不足30平方米，安置1套二居室；（三）原住宅建筑面积超过30平方米（含）不足40平方米的，安置1套三居室；（四）原住宅建筑面积超过40平方米的，对于超过部分可以比照本条前3款标准予以分套安置或增加居室间数。”

在新的安置办法中，也规定了货币安置的补偿标准。

即：补偿款＝经济适用住房均价×原建筑面积×1．7

危改区内居民应当按照以下规定购买安置房：属安置房建筑面积超过原建筑面积以内的部分应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，未超过人均15平方米（含）以内的部分，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。

可见同样是非成套住宅的拆迁安置，还分为几类情况：一类是接受实物安置，二类是购买安置房，三类是接受安置补偿款，但不购买安置房的。（未完待续）